הלוואת משכנתא: כך תעשו זאת נכון

הולכים להשקיע בנדל"ן? בדרך לקחת משכנתא? לפניכם טיפים מיועץ המשכנתאות של סבג נדל"ן כיצד לעשות את התהליך נכון וללא שגיאות

 

נטילת הלוואת משכנתא היא אחד מהצעדים החשובים שתעשו בחייכם, הן במקרה של נכס למגורים והן במקרה של נכס להשקעה ולכן כדאי להתכונן אליו היטב.

ישנם כמה נושאים שרצוי שתשימו לב אליהם כשאתם ניגשים לקבל משכנתא.

הנה כמה טיפים שיעזרו לכם:

 

בצעו סקירה של כל מסלולי המשכנתאות ובחרו מה מתאים לכם. ישנם מסלולים שונים ורבים שבהם ניתן לקבל משכנתא, ועליכם לבחור מהו המסלול המיטבי עבורכם, בין אם מדובר על משכנתא צמודת מדד, צמודת דולר או לא צמודה, בריבית קבועה או משתנה, עם החזר חודשי קבוע או משתנה ועוד.
לתשומת ליבכם, על פי כללי בנק ישראל, לפחות 33% מסכום המשכנתא יינתנו במסלול בריבית קבועה.

שנת 2023 החלה בעלייה בריביות המשכנתא. זה מה שקורה בתחילת כל שנה, אבל השנה העליה והסיבות לה יחודיות – ההשפעות העולמיות והמקומיות גרמו לעליות מחירים בכל התחומים ולאינפלציה במדינות רבות וגם בישראל האינפלציה הגיעה בפברואר 2023 ל-5.4%. בנוסף, מאפריל 2022 בנק ישראל התחיל בסדרת העלאות ריבית בנק ישראל והקפיץ איתה את ריבית הפריים מ-1.6% באפריל 2022 עד ל- 4.25% בפברואר 2023. בנק ישראל כבר הודיע שסביר שהריבית תמשיך לעלות במועדי השינוי הקרובים.

תמהיל המשכנתא המומלץ בתקופה זו של עליות חדות בגובה הריבית יקבע לפי הריבית הטובה ביותר שתוכלו לקבל על מסלול פריים. באופן כללי, הבנקים מעדיפים שלקוחותיהם יקחו פחות מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים. התוצאה של גישה זו היא שככל שלוקחים אחוז גדול יותר מסכום המשכנתא במסלול פריים, הבנקים יציעו ריבית גבוהה יותר על המסלול. אם תקטינו את חלקו של מסלול פריים במשכנתא תזכו לעידוד מהבנק בדמות ריבית נמוכה יותר. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לא לקחת יותר מ- 50% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (אפשר לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים, ולראות על איזה מסלול הבנק יציע את הריבית הטובה ביותר). כמובן שהתמהיל אינו נבחר רק לפי גובה הריבית, והיום כאשר ריבית הפריים אינה יציבה, גם זה שיקול חשוב בעת בניית התמהיל.

תמהיל משכנתא כללי לשנת 2023

 

ריבית בנק ישראל וריבית פריים עלו במהלך 2023, אך כשבוחנים את שאר הגורמים המשפיעים על הריביות, נראה כי עדיין ריבית פריים היא אפשרות טובה. צריך לקחת בחשבון שהחזרי המשכנתא שתקבלו היום יעלו וימשיכו לעלות בשנה הקרובה לפחות. אם אתם חוששים שלא תוכלו להחזיר החזרי משכנתא גבוהים מאלה שחושבו עבורכם היום, כדאי לשקול משכנתא קטנה יותר או להאריך את תקופות המשכנתא כך שכל החזר יהיה קטן יותר (גם אם העלות הכללית של המשכנתא תהיה גבוהה יותר).

התמהיל המומלץ נכון לשנת 2023 הוא:

 

• 45% – ריבית משכנתא במסלול פריים
• 40% – ריבית משכנתא קבועה לא צמודה
• 15% – ריביות משכנתא משתנות כל 5 שנים לא צמודות

שימו לב לגובה ההחזר החודשי:

 

לא מומלץ לקבוע החזר חודשי (כולל תשלומי הביטוח) העולה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית, כלומר ההכנסה שנותרת בידיכם אחרי שמפחיתים תשלומים כגון מסים, החזרי הלוואות אחרות, כרטיסי אשראי ועוד.

• כאשר ההלוואה צמודה למדד או למט"ח, כל שינוי בשיעור המדד או בשערי מט"ח משפיע באופן ישיר על יתרת קרן ההלוואה, ובעקבות כך יושפע ההחזר החודשי.
• במשכנתאות שבהן הריבית משתנה, ההחזר החודשי עלול לעלות מעבר למתוכנן.
• תוכלו לבדוק תרחישים של שינויים בקרן ובהחזר החודשי כתוצאה משינויי ריבית, מדד וכדומה באמצעות המחשבון שלנו.

 

דעו מהי תקופת החזר המשכנתא:

 

ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הריבית עשויה להיות גבוהה יותר. תוכלו לבדוק תרחישים שונים עבור החזר חודשי ואורך התקופה, בהתאם לגובה המשכנתא ולתקופתה בעזרת הבנקאי בסניף.

עם זאת, לפי כללי בנק ישראל, תקופת החזר המשכנתא לא תעלה על 30 שנים.

 

אולי אתם "זכאים" של משרד הבינוי והשיכון?

 

"זכאים" הם מי שהוגדרו כך על ידי משרד הבינוי והשיכון. סכומי ההלוואות לזכאים ותנאיהן נקבעים על ידי הממשלה על פי קריטריונים שונים הקשורים בסטטוס האישי של הלווים ובמיקומה של הדירה המיועדת. ההלוואות ניתנות על בסיס תעודת זכאות שמנפיק משרד הבינוי והשיכון, שבה מצוינים סוג הזכאות ומגבלות או התניות, אם ישנן, שעל הזכאים לעמוד בהן לצורך קבלת ההלוואה.

על הקריטריונים לזכאות למשכנתא תוכלו לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

 

דאגו לערבים אישיים:

 

טיב הערבים ומספרם יקבע לפי קריטריונים שונים, כגון סכום הלוואה מבוקש, הביטחון הנכסי המוצע וכו'. במקרים מסוימים לא יידרשו ערבים כלל. תוכלו לעיין במדריך לקבלת משכנתא בנוגע לחוק ערבות.

 

בדקו האם אתם ערוכים להוצאות נוספות:

 

אתם בוודאי יודעים כמה עולה הדירה שאתם מעוניינים לקנות, אבל האם אתם מודעים להוצאות הנוספות שמעבר למחיר הדירה? ובכן יש כאלה, ולא מעט.

• בדקו האם תצטרכו לשלם גם מס רכישה, היטל השבחה, דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, עלויות שיפוץ או שיפור הדירה, הפרשי שערים דולר/שקל ותוספות עקב הצמדה של מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. כאן תוכלו לראות את שינויי המדדים.
• בנוסף, ישנם תשלומים חד-פעמיים שקשורים בקבלת המשכנתא ושכדאי לקחת בחשבון, כגון עמלת טיפול באשראי ובטחונות, הערכת שמאי, אגרות כמו רישום משכון ברשם המשכונות ו/או לשכת רישום מקרקעין (טאבו) ושכר טרחה לעורך דין בגין אימות חתימה על ייפוי כוח נוטריוני.

 

חושבים על פירעון מוקדם? קחו בחשבון את הדברים הבאים:

 

אם קיבלתם משכנתא תוכלו לפרוע את כולה או חלקה בפירעון מוקדם, בתנאי שסכומי הפירעון המוקדם החלקיים לא יפחתו מ-10% מהסכום המקורי של המשכנתא או לפחות מיתרת ההלוואה.

פירעון מוקדם של הלוואה מכספי הבנק חייב בעמלה שמתעדכנת בצו הבנקאות. הלוואה מוכוונת מכספי זכאות של משרד הבינוי והשיכון פטורה מעמלת פירעון מוקדם.

 

 

דאגו לפוליסת ביטוח מבנה וחיים למשכנתא:

 

• ככלל, הבנק דורש ביטוח של הנכס המשועבד לטובתו להבטחת המשכנתא. ניתן לבטח את הנכס באמצעות סוכנות ביטוח בבעלות הבנק או באמצעות כל סוכנות או סוכן ביטוח אחרים לפי בחירתכם. הבנק ייקבע כמוטב הבלתי חוזר בפוליסה. ביטוח הנכס צריך להיות מסוג מקיף בנין כולל כיסוי כנגד נזקי מים, רעידת אדמה, אסונות טבע אחרים. סכום הביטוח לפי ערך כינון (עלות בנייה מחדש של הנכס). ברכישת דירה חדשה מקבלן, מועד תחילת חובת הביטוח יחול ממועד מסירת הדירה על ידי הקבלן.
• ככלל, הבנק מחייב שכל לווה הכשיר לכך יהיה מבוטח גם בביטוח חיים, שישולם לבנק לזכות חשבון המשכנתא במקרה של פטירת המבוטח. גם את ביטוח החיים ניתן לרכוש באמצעות סוכנות ביטוח בבעלות הבנק או באמצעות כל סוכנות או סוכן ביטוח אחרים לפי בחירתכם. תגמולי הביטוח ישולמו לבנק לשם זיכוי חשבון ההלוואה. סכום הביטוח יכסה את יתרת חוב ההלוואה שלא נפרעה עד יום מותו של המבוטח​. הכיסוי למקרה מוות בלבד, ובעת מות המבוטח יש להודיע על כך לבנק. יתרת סכום הביטוח, אם נותר, יועבר לזכות המוטבים כפי שמופיע בתנאי הפוליסה.

 

לחצו כאן לצפייה בהנחיות המפקח על הבנקים בנוגע למתן הלוואות לדיור.

חשוב לזכור

 

כי ההנחיות הללו הן חלקיות בלבד. את ההנחיות המלאות תוכל לקרוא במדריך לקבלת משכנתא. כמו כן, אין לראות באמור לעיל משום המלצה או ייעוץ כלשהו. מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.