אחד האפיקים הנפוצים ביותר להשקעת נדל"ן היא רכישת דירת יד שניה. כיצד נעשה זאת נכון ללא טעויות וללא הפסדים? נחי סבג מסביר לכם מה חשוב לדעת כשרוכשים דירת יד שנייה.
לא מעט מהמשקיעים בתחום הנדל"ן מעדיפים מלכתחילה לרכוש דירת יד שניה, מתוך הבנה שהם חוסכים את פער הרווח של הקבלן ברכישת דירה מיד ראשונה. מאידך, על כתפי המשקיע אחריות רבה לוודא שהנכס אותו הוא מעוניין לרכוש אכן עומד בציפיות שהוא העמיד לעצמו, הן מבחינה עסקית והן מבחינת הטורח והאנרגיות אשר אחזקת הנכס דורשת.
חשוב לזכור שמעבר להיבט המשפטי והחוזי, עורך הדין שלכם אינו אמור ואינו יכול לתת מענה לכל השאלות ולכל ההיבטים שאמורים להעסיק רוכש של דירה ויש דברים שתידרשו לוודא בעצמכם.
לפניכם כמה טיפים שיסייעו לכם לבצע רכישת דירה יד שניה עם מינימום טעויות והפתעות. (וכידוע, בעסקים אנו מעדיפים לוותר על הפתעות).
– נסו למדוד בעצמכם את המטראז' של הדירה, אל תסתמכו רק על מה שכתוב בטאבו או ממספר החדרים.
– כשאתם מדברים עם "בעל הדירה" בקשו ממנו את שמו המלא ונסו להצליב את המידע עם תיבת הדואר והשם המופיע על דלת הבית. אם יש לכם חשד שלא בעל הדירה הוא מי שמדבר איתכם, נסו לשאול אותו שאלות שיתנו לכם אינדיקציה האם ועד כמה הוא מתמצא בדירה.
– במקרה שקומת הדירה היא קרקע או גג, חובה להוציא את נוסח היתר הבנייה המקורי כדי לוודא שאכן מדובר בדירה ולא בסטאטוס אחר. גם אם בנסח הטאבו רשום "דירה", כדאי לזכור שמה שמחייב הוא ההיתר.
– אל תסמכו על מסמכים שנמסרים לכם, הוציאו נסח טאבו בעצמכם, באמצעות אתר של רשות המקרקעין. במקרה שסופר לכם שיש היתר בניה, גשו לבדוק בעצמכם את משמעות היתר הבניה. מדובר היום בפעולה פשוטה יחסית, של כניסה לאתרי אגף ההנדסה של הרשות המקומית.
– עיינו היטב במסמכים שבפניכם מסמך מסוים,כך תוכלו לוודא שאין בעיות במבנה, צווי הריסה וכדו'.
– כדאי לבדוק איפה פחי הזבל ומה שעות הריקון של האשפה.
– כשאתם מבקרים בנכס, גשו לחלונות והציצו משם למטה. תוכלו לראות מפגעים, כמו תחנות אוטובוס מרעישות ומזהמות, אנטנות סלולריות, נערי רחוב, משוטטים וכדו'. מפגעים כגון אלו עשויים להיות פקטור משמעותי בקביעת ערך הדירה.
– בדקו את הנוף מכל החלונות של הדירה ולא רק מהסלון. לא פעם, לדירה עורפית קיימים חלונות בחדרי השינה שפונים דווקא לרחוב הסואן.
– אם תרצו לדעת מי הם השכנים בבניין ועד כמה תרצו אותם כשכנים של הנכס שלכם, אין יותר פשוט מלדפוק על דלתות הבתים בבניין כחלק מ"חיפוש הדירה".
– נסו לקפוץ לדירה יותר מפעם אחת, בשעות שונות של היום, כדי לעמוד על היקף תאורת השמש בבית.
– אם יש מגרש ריק בצמוד למבנה, אין סיבה להניח שהוא יישאר כך לנצח. חובה לבדוק למה מיועד ומה יבנו עליו בעתיד. יש הבדל גדול בין בניין מגורים קטן, למשל, למגדל מגורים, קניון, בית ספר או פארק שעשועים.
– אם בניין המגורים של הנכס סמוך למבנה ותיק, מומלץ לבדוק האם מקדמים בו תמ"א 38 או פינוי־בינוי, ומה התוכניות לגביו. אם מדובר במקום שעתיד להפוך לאתר בנייה במשך מספר שנים, יש לכך משמעויות שונות,שאולי תרצו לדעת עליהן.
-במקום להאמין לסיפורים על מחירי דירות שנמכרו באזור, תוכלו לבדוק זאת בעצמכם בקלות יחסית באתרים כמו אתר רשות המיסים או באתר הנדל"ן הממשלתי.
במקרה שמבטיחים לכם תמ"א בהליך מתקדם
בקשו לראות מסמכים אותם תציגו בפני עורך הדין שלכם, שיעדכן אתכם באיזה הליך נמצא התמ"א, אם בכלל.
– פרויקט התחדשות עירונית יכול להשביח את הנכס, אך הדבר תלוי בסטטוס בו הוא מצוי. אין ארוחות חינם, את זה כולנו יודעים. אם הדירה ממוקמת בבניין שנמצא בתהליך מתקדם של התחדשות עירונית לקראת מימוש – כנראה, ההשבחה כבר נמצאת במחיר שאתם משלמים על הדירה היום.
האם לקנות דירה משופצת או לשפץ לבד?
באופן כללי, לקנות דירה לא משופצת כדאי יותר מבחינה עסקית. תמיד הרווח מהשיפוץ נופל על מי ששיפץ, כשהרוכש משלם על ההשבחה.
זו היתה רשימה לא מלאה של נתונים שכדאי לבדוק במקרה של רכישת דירה יד שניה. יועצי השקעות נדל"ן מקצועיים, המלווים משקיעים בדרכם הראשונה ומתמחים בכל ההיבטים של רכישת נכס נדל"ן, ודאי יוכלו לתת מענה מקיף בכל הנוגע לרכישה נכונה של נכס מיד שניה.
